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Case alla prova del nuovo catasto. Dietro l’angolo c’è un’altra stangata. Via alla riforma: per 63 milioni di immobili è possibile un aumento dei prelievi

Sandra Riccio. Il mattone si prepara alla prova del catasto. L’iter per il restyling dei valori delle case è ufficialmente partito. Sarà un cammino lungo che dovrebbe chiudersi già nel 2015 ma che molto probabilmente avrà tempi più lunghi. I possibili effetti, che riguarderanno oltre 63milioni di immobili, spaventano fin da ora. Il timore è che il percorso si traduca in eccessivi aumenti sui prelievi fiscali, in un momento in cui la casa è già martellata dal Fisco.

Il risultato finale potrebbe essere un altro calo delle quotazioni immobiliari, in alcune città e soprattutto per le abitazioni di pregio in alcune aree dei centri città. I calcoli sulla riforma in arrivo sono ancora tutti per aria e al momento si può solo ragionare sulle ipotesi. La revisione delle rendite dipenderà dalle aliquote (e dagli sgravi) che decideranno in prevalenza i singoli Comuni. Certo è già che alcune città pagheranno di più e, all’interno di queste, ci saranno rincari che colpiranno alcune zone, finora rimaste lontane dai valori reali.

Le maxi-differenze

Il principio della riforma è certamente condivisibile, oggi sul mercato residenziale dal punto di vista patrimoniale e quindi fiscale ci sono troppi squilibri. Il rischio è però di arrivare a eccessivi aumenti in un colpo solo. In alcune città i valori sono rimasti indietro negli anni. Con la riforma queste città si ritroveranno a dover fare i conti con un «maxi-maggiorazione». E’ il caso di Messina, Pistoia o Pesaro che nelle classifiche stilate da Nomisma sono quelle oggi con valori più «infedeli» tra catasto e mercato. Ma anche Firenze e Napoli registrano ampie distanze. Le più virtuose sono invece Pordenone e Padova (di questa categoria fanno parte anche Torino e Genova). «C’è molta disomogeneità tra le diverse città con distanze macroscopiche – spiega Luca Dondi, Direttore Generale Nomisma. Le differenze si trovano anche all’intero delle città a seconda delle categorie catastali». Il classico esempio è quello del quartiere Brera di Milano, dove ancora oggi ci sono parecchi edifici di ringhiera del primo ‘900 che un tempo caratterizzavano quello che era un quartiere popolare e che oggi invece è una delle aree più ambite della città. Vuol dire che questi edifici sono catalogati con valori bassissimi che non corrispondono alla realtà. Questo caso si ripete in molte città della Penisola. La riforma potrà eliminare i gravi squilibri. «Si prospettano forti rincari e non è detto che coloro che oggi sono proprietari di questi edifici, magari per via ereditaria, siano anche in grado di sostenere i nuovi costi impositivi» dice Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it.

Gli aumenti per le città

Gli immobili, classificati oggi come civili o popolari ma inseriti in contesti urbani divenuti col passare del tempo di pregio, non sono il solo macro-caso di distorsione a cui la riforma vuole porre rimedio. Il nuovo catasto andrà sicuramente a interessare le aree più pregiate delle grandi città ma anche i Comuni capoluogo di minor densità abitativa che comunque sono importanti dal punto di vista dei prezzi immobiliari. «Pensiamo ad esempio a città come Verona, Padova, Trieste o Cagliari. L’aumento del valore patrimoniale da tassare varierà fra un +40% e un +150% almeno – dice Daniele Mancini -. Se non vi sarà un sistema equo per far sì che l’aumento delle tasse diventi troppo pesante, si rischia di andare incontro a un nuovo aumento di offerta di immobili in vendita». E per l’esperto un surplus di offerta oggi non è certo augurabile, visto che il mercato non è sicuramente uscito dalle secche della crisi.

Seconde abitazioni nel mirino

A scricchiolare è soprattutto il mattone da investimento. L’abitazione principale può anche digerire un aumento dell’imposizione ipotizzando che sia contenuto. Più difficile che invece venga assorbito con altrettanta facilità dal mercato delle seconde case. «In un momento in cui le quotazioni degli immobili sono in calo e con l’incremento delle morosità è capace che molti ci facciano un pensiero sull’opportunità di tenersi un immobile da mettere a reddito» dice Dondi. A quel punto aumenterebbero le offerte di case in una fase in cui già c’è eccesso di tentativi di vendita. A soffrire sarebbe di nuovo il prezzo con differenze da città a città e da zona a zona.

La Stampa – 30 giugno 2013 

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