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Città per città chi rischia con la riforma del Catasto. Da Nord a Sud ecco la mappa delle rendite più distanti dal mercato

Pistoia, Pesaro e Messina sono le tre città in cui il nuovo Catasto rischia di portare i maggiori rincari d’imposta. Sono questi i tre capoluoghi di provincia in cui i valori catastali sono più lontani dalle quotazioni medie di mercato, con un divario che nel caso di Pistoia sfiora il 300 per cento.

Attenzione, però: per ora si tratta di rincari potenziali, dato che la riforma del Catasto sta partendo solo adesso, dopo il via libera al primo decreto attuativo, arrivato venerdì scorso dalla commissione Finanze del Senato. Di certo, il confronto tra valori fiscali e quotazioni immobiliari fotografa la sproporzione tra una città e l’altra, frutto di estimi fermi alla fine degli anni 80 e di alcuni decenni di evoluzione del mercato immobiliare.

Per intenderci, a Pistoia si pagano l’Imu e la Tasi su una base imponibile media di circa 73mila euro, a fronte di un valore di mercato medio stimato a 281mila. All’estremo opposto della classifica, a Pordenone, l’imponibile è 126mila euro rispetto a un prezzo di 150mila euro.

La graduatoria elaborata dal Sole 24 Ore del Lunedì considera tutte le abitazioni accatastate nel gruppo A per ogni Comune, e confronta i valori fiscali con i prezzi medi rilevati e rielaborati da Nomisma e aggiornati al secondo semestre 2013, tenendo conto anche della diversa superficie degli immobili. «Parliamo di dati medi, maquesto è l’unico modo di confrontare la realtà del Catasto e del mercato. Il risultato di questa elaborazione restituisce una misura della sperequazione tra città diverse, che spesso applicano le stesse aliquote Imu. Inoltre, non bisogna dimenticare le differenze esistenti all’interno delle singole città», commenta Luca Dondi, direttore generale di Nomisma.

Per avere un’idea della situazione nei singoli Comuni si può guardare alle case iscritte in categoria A/2 e A/3, che nel complesso pesano per l’80% di tutte le abitazioni: le prime hanno rendite catastali mediamente più alte delle seconde, ma il problema è che spesso i valori di mercato sono identici. Quindi chi oggi possiede una A/3 beneficia di una sorta di sconto fiscale improprio rispetto al vicino di casa che vive in una A/2, ma – quando la riforma sarà a regime – rischia i maggiori rincari. Anche se poi, a ben vedere, anche il valore fiscale delle case in A/2 è distante da quello di mercato.

Diventa decisivo, allora, capire quanto inciderà l’aumento e per quanti proprietari. A Cuneo, ad esempio, una casa su tre è in A/3 e il divario medio rispetto ai prezzi di mercato tocca il record del 366 per cento. Nella stessa città, però, una casa su due è in A/2 e il divario è pur sempre molto alto, oltre il 140 per cento.

Sorprende anche la diversa diffusione delle due categorie catastali tra un centro e l’altro. Solo per fare un esempio, a Bologna il 70% delle abitazioni è in A/3, a Milano il 62% e a Napoli il 21 per cento. Dati come questi significano che la correzione della base imponibile interesserà in modo più o meno marcato un numero molto diverso di proprietari tra una città e l’altra. Ma sarà tutto l’approccio a cambiare, con una nuova classificazione delle diverse tipologie di edifici, che dovrà tenere conto anche della situazione delle diverse microzone cittadine.

Tutto questo si rifletterà anche sull’obiettivo dell’invarianza di gettito sancito dalla delega fiscale che ha avviato l’operazione catasto. Invarianza a quale livello? Per quali tributi? E rispetto a quale anno d’imposta? Per rendere i nuovi valori patrimoniali coerenti con la situazione del mercato immobiliare – in termini di valore e redditività – serviranno adeguamenti molto diversi della base imponibile tra un Comune e l’altro. Ma questo potrebbe lasciare ad alcuni sindaci grandi margini di manovra per aumentare le imposte, legando le mani ad altri che magari non hanno mai alzato le aliquote al massimo.

Servirà una forte cooperazione tra le Entrate, i Comuni, i professionisti e le associazioni del mondo immobiliare su base locale, ma anche e soprattutto a livello centrale. Introducendo, se del caso, un meccanismo di cap sulle aliquote o stabilendo in modo chiaro il gettito massimo che il Comune potrà ricavare dagli immobili cittadini, per blindare l’obiettivo dell’invarianza di gettito.

Una volta scattata la fotografia, poi, bisognerà aggiornarla nel tempo. Ma in questo caso sarà molto più semplice che negli anni 30 del secolo scorso, grazie a una mappatura più precisa del territorio comunale e ad algoritmi che consentiranno di applicare velocemente i correttivi.

Il Sole 24 Ore – 4 agosto 2014 

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